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2018-11-16 19:17 来源:有问必答

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1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

(2018-11-16 20:50:42)
标签:

财经

1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

文/杨国英

21世纪的财富,主要有两种,一种是实物资产,一种是创新资产。

实物资产的估值逻辑是,人类的占有欲望。创新资产的估值逻辑是,人类的集成创新脑力值。

金银等贵金属、帅哥美女的高颜值,能够满足人类的占有欲望,都有一定的实物资产属性。但是,在人类的历史上,最能满足人类占有欲望的是什么?土地!记住,一定是土地!

在农耕时代,土地是一切财富之母,当然,也有瘠地和肥地之分,而在后工业、以及互联网时代,土地的财富属性,虽比不上农耕时代,但是,大城市的土地,依然占有80%以上的实物资产比重——你不信?北上深一套600平米以上的独幢别墅,价值5000万,而同样砖瓦砌成的别墅,在三四线城市只值500万,在你老家的农村,那就可能只值100万了。

这就是土地的魔力!越是大城市,土地越是值钱,越是人口密集的地方,土地越值钱。

01

言归正传。

10月10日,国家发展改革委办公厅发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。

1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

一看到这个新闻,我的第一反应是:50年前号召下乡,50年后号召进城!

我还清楚地记得,10年前,政策鼓励的是“建设新农村”——不可否认,在政策资金的扶持下,那些年,全国范围内,确实树立起极少数的“新农村”样板,江苏的华西村就是典型中典型。

但是,鼓励“建设新农村”,本质上讲,是不符合产业发展规律的,也是不符合人口迁移规律的。不信,你问问自己,你为什么不选择留在农村?不信,你看看华西村,曾经的“天下第一村”,今天已经负债累累、日薄西山。

后工业时代、尤其是互联网时代,经济发展和人口就业,主要依靠服务业为主的第三产业——人口越多的城市,第三产业越发达——北京的第三产业占比超过80%,上海超过70%,二线城市的武汉第三产业占比不到55%,我的家乡江苏泰州(三线城市)第三产业占比不到50%,利津县是山东还算是经济不错的县,第三产业占比不到40%——更不用去算广大乡村的第三产业了,正常情况下,占比不会超过10%。

全国三大产业的占比情况如下(截止2017年底):

第一产业占GDP比重为7.9%;
第二产业占GDP比重为40.5%;
第三产业占GDP比重为51.6%

号召“1亿人口进城落户”,这是符合产业发展规律的,在中美贸易冲突导致出口经济遭压之下,对未来的经济也能起到刺激和拉动作用——第三产业以触动内需增长为主。

1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

02

然而!

说到关键的了!

1亿人口进城落户,与我们到底有没有关系?当然有关系,不管你的户籍是否在农村,也不管你到底想不想进城。

大事件会触动大趋势,大趋势会触动每一个人的利益!

一、有些人应该进城落户,有些人不应该。

哪些人应该进城落户?

广大乡村的年轻人,应该进城落户,甚至四五线小城市的年轻人,也应该选择迁移大城市落户——在服务业占主导的新经济时代,城市相比乡村,大城市相比小城市,具有绝对的辗压优势。

哪些人不应该进城落户?

大城市的郊区农村,长三角和珠三角地区的富裕农村,这些地方的年轻人,如果不会青红皂白地去城市落户,以后,有可能会留下终生遗憾的。

事关进城落户,算什么帐?要算土地帐——城市和农村的土地属性是不一样的,城市的土地是国有的,个体没有任何所有者属性(“房地产”这三个字,你拥有的只有房产,而没有“地”),而农村的土地是集体的,个体是拥有一定的所有者属性的(承包权和流转权)。

也就是说,如果你所在的农村,距离大城市、距离发达地区太远,即使你拥有的农村土地再多,也没有什么价值。而如果你所在的农村,本身就在大城市的城乡结合部,哪怕你只拥有一亩农村土地,其未来的价值,都有可能是巨大的——集体土地可以建租赁住房入市了,你知不知道?未来20年,大城市还要再扩容,还有可能扩容到你所在的农村,你知不知道?

1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

、大城市的房价,中期小跌趋稳,长期依然涨。

1亿人口进城落户,50%,也就是5000万人口,会选择落户到哪里?当然是一二线城市,而且重点是前20大城市。

一二线大城市的房价,在经过近一年多的小幅回调后,事实上已经相对进入到震荡趋稳的区间(除厦门等极少数虚高的城市),未来1—3年,大城市的房价不会大涨,有可能小跌,但绝不会大跌——而在这一过程中,房租会补涨,通过3年左右的时间,大城市的房屋租金回报率,应该会进入到3%—3.5%的相对稳定结构。

过去20年,是中国城市化加速的20年,未来20年,是中国大城市化加速的20年,其背后的核心推动力是产业结构的变迁,产业结构的变迁又导致人口结构的变迁。

而大城市相比中小城市,其虹吸效应将明显增强,未来20年,中国前20大城市的人口总量,将至少增加5000万人——也就是说,1亿人口进城落户,至少有5000万人,最终进城落户前20大城市。

1亿人口进城落户,每个人都要算好3笔帐!

(一线城市从全国人口抽血盛况)

三、相比住宅,公寓更具投资价值。

鼓励1亿人口进城落户,这是户籍制度大改革的前兆。以前令人眩目的城市户口的含金量,从些将大大降低,这从去年西安、南京等地的抢人大战,我们就应该能体会到。

在同一个城市、同一个地段、同样大小的户型,同样的房屋租金,过去这么多年来,住宅的房价,为什么要比公寓高上近一倍呢?

除了房屋的产权外(住宅一般是70年,公寓一般是40年),这是较为次要的,最重要的是什么?是住宅附带的户籍属性,你拥有了城市住宅,你就拥有了落户城市的资格,你的孩子,也就可以选择周边的学区。

但是,现在,一切都变了,户口的含金量变低了(除了一线城市),为了拉动刺激城市经济,未来二线城市的落户门槛,以后只会越来越低,5年后,都有可能接近零门槛。

当城市户口的含金量变低,当城市落户门槛越来越低时,从单纯投资的角度,你为什么还要去选择住宅,而不是租金回报率接近翻一倍的公寓呢?

人生的每一次选择,都要好好算帐,算好趋势的帐。

当然,对大城市房价的预判、以及对公寓投资的建议,本文都是以本币(人民币)计量的,至于对标全球范围的购买力平价,那就得另议了!

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